Thông tư 06/2023/TT-NHNN là thông tư sửa đổi bổ sung thông tư 39/2016/TT-NHNN của ngân hàng nhà nước Việt Nam quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài đối với khách hàng. Thông tư có sự tác động trực tiếp đến thị trường kinh tế nói chung và thị trường bất động sản nói riêng. Để làm rõ hơn sự tác động này, quý bạn đọc hãy theo dõi bài viết sau đây.

 Bổ sung thêm trường hợp phải thực hiện phương án sử dụng vốn

Bổ sung thêm trường hợp phải thực hiện phương án sử dụng vốn

Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã sửa đổi bổ sung điểm c khoản 6 Điều 2 thông tư 39/2016/TT-NHNN về nội dung phương án sử dụng vốn (tập hợp các thông tin về việc sử dụng vốn của khách hàng), theo đó bổ sung thêm các khoản vay cho nhu cầu đời sống: 

“Phương án, dự án thực hiện các hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống để mua nhà ở, xây dựng, cải tạo nhà ở, nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nhà ở”. 

Theo như trước đây, Khách hàng chỉ phải thực hiện kê khai phương án sử dụng vốn đối với phương án, dự án thực hiện hoạt động kinh doanh còn các hoạt động sử dụng vốn dùng cho nhu cầu phục vụ đời sống thì không cần phải kê khai theo thủ tục này. 

Tuy nhiên, Thông tư mới hiện nay, Ngân hàng nhà nước quy định các khoản vay nhằm phục vụ nhu cầu đời sống cũng phải tuân thủ quy trình hồ sơ chặt chẽ hơn khi phải thực hiện yêu cầu cung cấp đầy đủ phương án sử dụng vốn, kế hoạch hoàn trả nợ, điều kiện thủ tục khắt khe hơn nhằm kiểm soát hiệu quả rủi ro đến các khoản vay phục vụ đời sống liên quan đến bất động sản.

Ngoài ra, trong thông tư 06/2023/TT-NHNN đã xuất hiện một thuật ngữ cho vay bù đắp tài chính, hoạt động này được hiểu như sau:

“Cho vay bù đắp tài chính là việc tổ chức tín dụng cho khách hàng vay để bù đắp các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng, vốn vay từ cá nhân, tổ chức (không phải tổ chức tín dụng) nhằm thực hiện phương án, dự án hoạt động kinh doanh hoặc phương án, dự án phục vụ nhu cầu đời sống.”

Tăng cường khả năng kiểm soát việc cho vay trong một số lĩnh vực

Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã bổ sung tại điểm g khoản 2 điều 22 Thông tư 39/2016/TT-NHNN với nội dung như sau:

“Kiểm soát việc cho vay để trả nợ khoản vay tại tổ chức tín dụng, trả nợ khoản vay nước ngoài nhằm phòng ngừa và ngăn chặn việc phản ánh sai lệch chất lượng tín dụng. Kiểm soát việc cho vay theo phương thức cho vay tuần hoàn và phương thức cho vay quay vòng nhằm quản lý dòng tiền của khách hàng để đảm bảo khả năng thu hồi đầy đủ nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn theo thỏa thuận, phản ánh đúng chất lượng tín dụng. Kiểm soát việc cho vay để đầu tư kinh doanh chứng khoán; cho vay mua, kinh doanh bất động sản; cho vay các dự án đầu tư theo hình thức đối tác công tư; cho vay các nhu cầu vốn phục vụ đời sống có giá trị lớn theo đánh giá của tổ chức tín dụng; cho vay bằng phương tiện điện tử”. 

Bổ sung này đã mở rộng phạm vi kiểm soát việc cho vay của tổ chức tín dụng trong một số lĩnh vực như kinh doanh chứng khoán, kinh doanh bất động sản,…

Nhìn chung các quy định pháp luật có phần nghiêm ngặt hơn trong công tác quản lý. Có thể thấy đây là biện pháp nhằm tăng cường quản lý nợ cũng như giúp ngân hàng và tổ chức tín dụng kiểm soát hoạt động cho vay bất động sản chặt chẽ hơn. Những điều khoản bổ sung này giúp cho hoạt động thẩm định cho vay của các ngân hàng và tổ chức tín dụng thận trọng hơn trong hoạt động của mình. 

Điều này dẫn đến những cá nhân sở hữu bất động sản gặp nhiều khó khăn trong quá trình vay vốn. Tác động trực tiếp đến thị trường bất động sản khi thị trường bất động sản đang trong hoàn cảnh khó khăn hiện nay. 

Bổ sung thêm 04 nhu cầu vốn không được cho vay

Thông tư 06/2023/TT-NHNN đã bổ sung tại khoản 7, 8, 9, 10 Điều 8 Thông tư 39/2016/TT-NHNN, bổ sung thêm các nhu cầu vốn sau sẽ không được cho vay:

• Để gửi tiền
• Để thanh toán tiền góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng phần vốn góp của công ty trách nhiệm hữu hạn, công ty hợp danh; góp vốn, mua, nhận chuyển nhượng cổ phần của công ty cổ phần chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán hoặc chưa đăng ký giao dịch trên hệ thống giao dịch Upcom.
• Để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp đồng hợp tác đầu tư hoặc hợp đồng hợp tác kinh doanh để thực hiện dự án đầu tư không đủ điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của pháp luật tại thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay.
• Để bù đắp tài chính, trừ trường hợp khoản vay đáp ứng đầy đủ các điều kiện sau:
  • Khách hàng đã ứng vốn của chính khách hàng để thanh toán, chi trả chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh, mà các chi phí thực hiện dự án hoạt động kinh doanh này phát sinh dưới 12 tháng tính đến thời điểm tổ chức tín dụng quyết định cho vay;
  • Các chi phí đã thanh toán, chi trả bằng vốn của chính khách hàng nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh là các chi phí có sử dụng nguồn vốn vay của tổ chức tín dụng theo phương án sử dụng vốn đã gửi tổ chức tín dụng để được xem xét cho vay trung, dài hạn nhằm thực hiện dự án hoạt động kinh doanh đó.

Trường hợp 1: Việc bổ sung đối tượng thuộc khoản 7 không cho vay để gửi tiền là phù hợp đối với tình hình nền kinh tế hiện nay

Vì các tổ chức tín dụng không thể thực hiện thủ tục cho vay để rồi doanh nghiệp, bên đi vay mang nguồn vốn vay đó thực hiện thủ tục gửi tại tổ chức tín dụng hoặc tổ chức khác nhằm hưởng chênh lệch lãi suất cao hơn mà không đưa vốn vào sản xuất kinh doanh hay tiêu dùng. Đây là việc làm không phù hợp, vì thực chất việc cho vay của các tổ chức tín dụng nhằm mục đích cung cấp vốn cho những đối tượng đang cần sử dụng vốn vì nhu cầu đời sống, nhu cầu kinh doanh cần thiết. 

Nguồn vốn nên được hỗ trợ đúng đối tượng, đúng thời điểm, do đó, quy định thêm điều khoản này là phù hợp nhằm kiểm soát chặt chẽ nhu cầu, mục đích huy động vốn từ người dân, tránh tình trạng nơi cần vốn thì không được hỗ trợ, nơi lại sử dụng vốn vay sai mục đích, thiếu hiệu quả.

Trường hợp 2: Việc bổ sung đối tượng thuộc khoản 8 có thể gây ra một số bất cập và gây khó khăn cho doanh nghiệp

Vì hoạt động góp vốn, M&A của doanh nghiệp là khá phổ biến, nhất là giai đoạn hiện nay được thực hiện nhiều bởi các doanh nghiệp vừa và nhỏ chưa niêm yết trên thị trường chứng khoán. Do đó, nếu tổ chức tín dụng không cho vay đối với trường hợp này sẽ gây khó khăn và ảnh hưởng rất lớn đến việc huy động vốn giải quyết khó khăn của các loại hình doanh nghiệp này.

Trường hợp 3: Việc bổ sung đối tượng thuộc khoản 9 có nhiều yếu tố cần cân nhắc.

Quy định tổ chức tín dụng không được cho vay để thanh toán tiền góp vốn theo hợp đồng góp vốn, hợp tác đầu tư hoặc kinh doanh không thống nhất với Bộ Luật Dân sự 2015 và Luật Đầu tư 2020. Vì theo hai bộ luật này, việc cá nhân, pháp nhân góp vốn với mục đích trên tại mọi giai đoạn thực hiện dự án đều là hợp pháp, không vi phạm điều cấm của luật. 

Vậy tại sao các đối tượng thuộc trường hợp này khi muốn huy động vốn từ tổ chức tín dụng để thực hiện hoạt động hợp pháp đó lại không được cho vay? Quy định này đặt ra có thể xuất phát từ việc nghi ngờ khả năng hoàn trả vốn do các dự án đầu tư đang không đủ điều kiện để đưa vào kinh doanh. Tuy nhiên, dự án có thể chưa đủ điều kiện tại thời điểm hiện tại nhưng có thể sẽ đủ điều kiện trong tương lai (dạng “tài sản hình thành trong tương lai”) theo quy định pháp luật. 

Trước mắt, quy định này bộc lộ một số cân nhắc khi thực hiện. Nếu quy định này có hiệu lực sẽ kiểm soát rủi ro tốt hơn trong lĩnh vực cho vay. Tuy nhiên điều này vô hình trung gây khó khăn lớn cho cá nhân, doanh nghiệp khi thực hiện thủ tục vay vốn, sử dụng vốn vay đầu tư kinh doanh.

Trường hợp 4: Việc bổ sung đối tượng thuộc khoản 10 không cho vay với mục đích để bù đắp tài chính (trừ một số trường hợp luật quy định) có thể gây ra bất cập và gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Hiện nay, doanh nghiệp đang gặp khó khăn trong việc huy động nguồn vốn trái phiếu doanh nghiệp hoặc bị tắc nguồn vốn huy động từ khách hàng. Do đó, nhu cầu vay vốn từ tổ chức tín dụng là “chiếc phao cứu sinh” nhằm mục đích bù đắp tình hình tài chính doanh nghiệp đang rất cấp thiết và quan trọng. 

Trong bối doanh nghiệp bất động sản đang chật vật với khó khăn kéo dài thì Thông tư sắp tới vô tình tạo thêm khó khăn cho ngành khiến dòng vốn khó đến được với doanh nghiệp, nguy cơ đẩy nhiều doanh nghiệp bất động sản vào tình trạng khó tiếp cận vốn vay.

Sự tác đông của thông tư 06/2023TT-NHNN đến thị trường bất động sản

Như vậy, khi thông tư 06/2023/TT-NHNN có hiệu lực thì thị trường bất động sản có nhiều điểm tích cực nhưng theo đó cũng có một số bất lợi. Qua đó, thông tư 06 đã tập trung bổ sung thêm điều kiện không được vay vốn cũng như kiểm soát tình trạng nợ của thị trường bất động sản và các hoạt động cho vay khác. Việc thắt chặt quy định cho vay thì thông tư 06 sẽ gây ảnh hưởng ít nhiều trong tương lai. Nhưng hiện tại thị trường bất động sản đang chịu ảnh hưởng trực tiếp từ khủng hoảng kinh tế cho nên những quy định này sẽ kiểm soát rủi ro hơn trong lĩnh vực cho vay và sẽ đảm bảo hơn cho nền kinh tế và thị trường bất động sản.