Những quy định mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023

Luật Kinh doanh bất động sản 2023 có hiệu lực thi hành kể từ ngày 01/8/2024 đã mang lại những thay đổi đáng kể cho thị trường bất động sản Việt Nam. Tuy nhiên, có không ít cá nhân, tổ chức gặp vướng mắc khi tìm hiểu những điểm mới của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Thấu hiểu điều đó, LP&P gửi đến Quý bạn đọc bài viết Những quy định mới, cần quan tâm của Luật Kinh doanh bất động sản 2023.

.

Quy định mới về Luật kinh doanh bất động sản 2023 bạn nên biết

Chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán nhà ở hình thành trong tương lai

Theo quy định mới tại khoản 5 Điều 23 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, “Chủ đầu tư dự án bất động sản chỉ được thu tiền đặt cọc không quá 5% giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng từ bên đặt cọc để mua, thuê mua khi nhà ở, công trình xây dựng đã có đủ các điều kiện đưa vào kinh doanh theo quy định của Luật này. Thỏa thuận đặt cọc phải ghi rõ giá bán, cho thuê mua nhà ở, công trình xây dựng, phần diện tích sàn xây dựng trong công trình xây dựng.” Đây là điểm mới làm cụ thể hóa giá trị được phép áp dụng trong việc đặt cọc, đồng thời góp phần tránh những trường hợp rủi ro cho người thuê, mua nhà ở, công trình hình thành trong tương lai (Luật Kinh doanh bất động sản 2014 không quy định)

Bên cạnh đó, Điều 25 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định việc thanh toán trong mua bán, thuê mua nhà ở, công trình xây dựng hình thành trong tương lai được thực hiện nhiều lần, lần đầu không quá 30% giá trị hợp đồng bao gồm cả tiền đặt cọc (trước đây quy định lần đầu thanh toán không quá 30% giá trị hợp đồng). Tỷ lệ thanh toán khi thuê, mua nhà ở hình thành trong tương lai giảm xuống còn 50% (trước đây quy định là 70%).

Cuối cùng, nếu bên mua, thuê mua chưa được cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai thì bên bán, cho thuê mua không được thu quá 95% giá trị hợp đồng; giá trị còn lại của hợp đồng được thanh toán khi cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã cấp giấy chứng nhận về quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai cho bên mua, thuê mua.

Cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh bất động sản

Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã bổ sung cụ thể điều kiện để cá nhân, tổ chức tham gia hoạt động kinh doanh bất động sản. Trong đó, đáng chú ý là quy định cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ không phải thành lập doanh nghiệp. So với trước đây, tại khoản 2 Điều 10 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Điều 5 Nghị định 02/2022/NĐ-CP quy định các đối tượng sau không phải thành lập doanh nghiệp khi bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản bao gồm:

• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất do phá sản, giải thể, chia tách theo quy định của pháp luật.
• Cơ quan, tổ chức thực hiện bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản là tài sản công theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngoài, công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng (AMC), công ty quản lý tài sản của các tổ chức tín dụng Việt Nam (VAMC) thực hiện bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng dự án bất động sản đang được dùng bảo lãnh, thế chấp để thu hồi nợ theo quy định của pháp luật.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán nhà, công trình xây dựng, chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quyết định của Tòa án, của cơ quan nhà nước có thẩm quyền khi giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua nhà, công trình xây dựng thuộc quyền sở hữu hợp pháp, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất thuộc quyền sử dụng hợp pháp của mình.
• Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bán, cho thuê, cho thuê mua, chuyển nhượng bất động sản do mình đầu tư xây dựng mà không phải là dự án đầu tư xây dựng bất động sản để kinh doanh theo quy định của pháp luật.

Tuy nhiên, theo quy định tại khoản 3 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 cá nhân kinh doanh bất động sản với quy mô nhỏ vẫn phải kê khai nộp thuế theo quy định và phải đáp ứng các điều kiện tại khoản 1 Điều 7 Nghị định 96/2024/NĐ-CP các cá nhân kinh doanh được xem có quy mô nhỏ khi đáp ứng các điều kiện như sau:

• Thứ nhất, không thuộc trường hợp phải lập dự án đầu tư theo quy định của pháp luật về xây dựng, nhà ở;
• Thứ hai, không thuộc trường hợp có giá trị quá 300 tỷ đồng trên một hợp đồng và có số lần giao dịch quá 10 lần trong một năm. Trường hợp giao dịch 01 lần trong một năm thì không tính giá trị. 

Như vậy từ ngày 01/8/2024, cá nhân kinh doanh bất động sản quy mô nhỏ sẽ không cần phải thành lập doanh nghiệp/hợp tác xã nhưng vẫn có thể tiến hành hoạt động kinh doanh bất động sản.

Thành lập tổ chức hoạt động kinh doanh lĩnh vực môi giới bất động sản chỉ cần tối thiểu 01 người có chứng chỉ hành nghề

Theo khoản 11 Điều 3 Luật Kinh doanh bất động sản 2023, môi giới bất động sản là việc làm trung gian cho các bên trong mua bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, cho thuê mua bất động sản.

Theo Khoản 1 Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 thì kể từ ngày Luật này có hiệu lực thi hành (ngày 01/08/2024), “Tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải thành lập doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ bất động sản theo quy định tại khoản 5 Điều 9 của Luật này và phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

1. a) Phải có quy chế hoạt động dịch vụ môi giới bất động sản;
2. b) Phải có cơ sở vật chất, kỹ thuật đáp ứng yêu cầu hoạt động theo quy định của Chính phủ;
3. c) Có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản;
4. d) Trước khi hoạt động kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản, doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản gửi thông tin về doanh nghiệp đến cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh nơi thành lập doanh nghiệp để được đăng tải trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của Luật này.”

Do đó từ ngày 01/08/2024, để thành lập công ty môi giới bất động sản thì cần phải đáp ứng các điều kiện nêu trên, trong đó có điều kiện “phải có tối thiểu 01 cá nhân có chứng chỉ môi giới bất động sản”. Đối chiếu theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì để thành lập công ty bất động sản cần phải có ít nhất 02 người có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản.

Như vậy, Luật Kinh doanh bất động sản 2023 đã giảm điều kiện để thực hiện hoạt động môi giới bất động sản theo hướng dễ hơn so trước đây, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức, cá nhân thực hiện hoạt động kinh doanh trong lĩnh vực này.

Cá nhân không được tự hành nghề môi giới kinh doanh bất động sản tự do

Tuy điều kiện thành lập tổ chức hành nghề môi giới bất động sản được quy định dễ dàng hơn nhưng khi cá nhân hành nghề môi giới sẽ phải đáp ứng các điều kiện Tại Điều 61 Luật Kinh doanh bất động sản 2023 quy định cá nhân hành nghề môi giới bất động sản phải đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản;
• Phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản.

Trước đây theo quy định tại Điều 62 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 điều kiện của tổ chức, cá nhân kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản thì cá nhân có quyền kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản độc lập nhưng phải có chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản và đăng ký nộp thuế theo quy định của pháp luật về thuế.

Như vậy, kể từ ngày 01/8/2024 thì cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ không được hành nghề tự do mà phải hành nghề trong một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ sàn giao dịch bất động sản hoặc một doanh nghiệp kinh doanh dịch vụ môi giới bất động sản phải hành nghề trong doanh nghiệp.

Cá nhân hành nghề môi giới bất động sản sẽ không được hành nghề tự do.

Nghĩa vụ công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản trước khi đưa vào kinh doanh 

Theo Điều 4 Nghị định 96/2024/NĐ-CP đã quy định việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh như sau:

• Thời điểm công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản trước khi ký kết hợp đồng bán, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê mua bất động sản, chuyển nhượng dự án bất động sản có trách nhiệm phải công khai đầy đủ các thông tin theo quy định tại Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Nội dung thông tin công khai thực hiện theo quy định tại khoản 2, khoản 3, khoản 4 và khoản 5 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023; thông tin tại điểm c khoản 2 và điểm b, d khoản 3 Điều 6 Luật Kinh doanh bất động sản 2023.
• Phương thức, hình thức công khai thông tin: Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải công khai đầy đủ, trung thực và chính xác thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản và trên trang thông tin điện tử của doanh nghiệp.
• Việc công khai thông tin trên hệ thống thông tin về nhà ở và thị trường bất động sản thực hiện theo quy định của Nghị định quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.
• Doanh nghiệp kinh doanh bất động sản có trách nhiệm cập nhật thông tin đã công khai trong thời hạn 05 ngày làm việc kể từ ngày thông tin có sự thay đổi.

Như vậy, kể từ ngày 01/8/2024, doanh nghiệp kinh doanh bất động sản phải thực hiện đầy đủ các nghĩa vụ về việc công khai thông tin về bất động sản, dự án bất động sản đưa vào kinh doanh theo quy định nêu trên.

Trên đây là một số điểm mới nổi bật, cần quan tâm của Luật Kinh doanh bất động sản 2023 so với Luật Kinh doanh bất động sản 2014. Để biết thêm thông tin chi tiết, Quý bạn đọc vui lòng liên hệ đến Công ty Luật TNHH LP&P.