Cho thuê quyền sử dụng đất là việc người sử dụng đất (gọi là bên cho thuê) chuyển giao quyền sử dụng đất của mình cho chủ thể khác (gọi là bên thuê) để sử dụng trong một khoảng thời gian nhất định. Bên thuê phải trả tiền thuê và trả lại đất cho bên cho thuê khi hết thời hạn thuê.

CHO THUÊ QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT

Điều kiện cho thuê

Căn cứ theo quy định tại khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất được thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất khi đáp ứng các điều kiện sau đây:

• Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất;
• Đất không có tranh chấp;
• Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
• Trong thời hạn sử dụng đất.

Lưu ý: Nhà nước cho tổ chức kinh tế, người Việt Nam định cư ở nước ngoài (“NVNĐCONN”), doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài (“DNCVĐTNN”) thuê đất để đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN, KCX. Bên thuê đất có quyền cho thuê lại quyền sử dụng đất đối với đất đã xây dựng xong cơ sở hạ tầng trong trường hợp được phép đầu tư xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng KCN, CCN, KCX. Đối với diện tích đất thuê trả tiền thuê đất hàng năm thì bên thuê đất được cho thuê lại đất trả tiền thuê đất hàng năm. Đối với diện tích đất được cho thuê trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê thì bên thuê được cho thuê lại đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê hoặc trả tiền thuê đất hàng năm (theo quy định tại khoản 2 Điều 149; điểm đ khoản 1 Điều 175 Luật Đất đai 2013).

Chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Theo quy định của pháp luật hiện hành thì các chủ thể có quyền cho thuê quyền sử dụng đất bao gồm:

• Hộ gia đình, cá nhân;
• Tổ chức kinh tế;
• Doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài;
• Người Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Tuy nhiên, việc cho thuê quyền sử dụng đất không phải là áp dụng cho tất cả các loại chủ thể mà chịu sự giới hạn theo luật định:

Đối với hộ gia đình, cá nhân: Cho tổ chức, hộ gia đình, cá nhân khác, người VNĐCƠNN đầu tư tại Việt Nam thuê QSDĐ (điểm d khoản 1 Điều 179 Luật Đất đai 2013).

Đối với tổ chức kinh tế, DNCVĐTNN, người VNĐCƠNN: Cho thuê quyền sử dụng đất, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất; cho thuê lại QSDĐ, tài sản thuộc sở hữu của mình gắn liền với đất đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê (điểm b khoản 2 Điều 174, điểm c khoản 3 Điều 183 Luật Đất đai 2013).

Cơ quan thẩm quyền  

• Đối với địa phương đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, thẩm quyền thuộc về Văn phòng đăng ký đất đai – Sở Tài nguyên và Môi trường.
• Đối với địa phương chưa thành lập Văn phòng đăng ký đất đai, thẩm quyền thuộc về Sở Tài nguyên và Môi trường hoặc Ủy ban nhân dân cấp huyện.

Trình tự thủ tục

Để thực hiện việc cho thuê quyền sử dụng đất, người sử dụng đất cần phải nắm các quy định của pháp luật về đất đai theo quy định tại Điều 79 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 và Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT ngày 29/9/2017. Trình tự, thủ tục cho thuê quyền sử dụng đất sẽ bao gồm các bước sau:

Bước 1: Chuẩn bị hồ sơ

Theo quy định tại khoản 2 Điều 7 Thông tư 33/2017/TT-BTNMT, hồ sơ cho thuê quyền sử dụng đất gồm:

• Đơn đăng ký biến động đất đai, tài sản gắn liền với đất theo Mẫu số 09/ĐK ban hành kèm theo Thông tư 33/2017/TT-BTNMT;
• Hợp đồng về việc cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất;
• Bản gốc Giấy chứng nhận đã cấp;
• Văn bản chấp thuận của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với tổ chức kinh tế nhận chuyển nhượng, nhận góp vốn, thuê quyền sử dụng đất nông nghiệp để thực hiện dự án đầu tư;
• Văn bản của người sử dụng đất đồng ý cho chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được cho thuê tài sản gắn liền với đất (đối với trường hợp cho thuê tài sản gắn liền với đất mà chủ sở hữu tài sản không đồng thời là người sử dụng đất).

Số lượng hồ sơ: 01 bộ

Bước 2: Nộp hồ sơ: Gồm có 02 cách

Cách 1: Hộ gia đình, cá nhân nộp trực tiếp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất nếu có nhu cầu

Cách 2: Không nộp tại xã, phường, thị trấn nơi có đất

• Địa phương đã thành lập bộ phận một cửa thì nộp tại bộ phận một cửa cấp huyện (huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh, thành phố thuộc thành phố trực thuộc trung ương) nơi có đất.
• Địa phương chưa thành lập bộ phận một cửa thì nộp trực tiếp tại Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai cấp huyện hoặc Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất cấp huyện đối với nơi chưa có Chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.

Lưu ý: Trường hợp cho thuê một phần thửa đất thì người sử dụng đất đề nghị Văn phòng đăng ký đất đai thực hiện đo đạc tách thửa đối với phần diện tích cần thực hiện quyền của người sử dụng đất trước khi nộp hồ sơ thực hiện quyền của người   sử dụng đất

Bước 3: Cơ quan có thẩm quyền tiếp nhận hồ sơ

Bước 4: Giải quyết yêu cầu và trả kết quả

Sau khi tiếp nhận hồ sơ, Văn phòng đăng ký đất đai có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ, xem xét nếu đủ điều kiện thực hiện các quyền theo quy định thì thực hiện các thủ tục sau:

• Gửi thông tin địa chính đến cơ quan thuế để xác định và thông báo thu nghĩa vụ tài chính đối với trường hợp phải thực hiện nghĩa vụ tài chính theo quy định.
• Xác nhận nội dung biến động vào Giấy chứng nhận đã cấp theo quy định của Bộ Tài nguyên và Môi trường.
• Chỉnh lý, cập nhật biến động vào hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu đất đai; trao Giấy chứng nhận cho người sử dụng đất hoặc gửi UBND xã, phường, thị trấn để trao đổi với trường hợp nộp hồ sơ tại xã, phường, thị trấn.

Thời gian thực hiện:

• Không quá 03 ngày làm việc, kể từ ngày nhận được hồ sơ hợp lệ; 
• Không quá 13 ngày đối với các xã miền núi, hải đảo, vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội khó khăn, vùng có điều kiện kinh tế – xã hội đặc biệt khó khăn.